Risques et garanties de loyer impayé
En tant que propriétaire non occupant, on s’expose à de nombreux risques locatifs. Le principal d’entre eux est le risque de loyer impayé. Nous allons voir dans le cadre d’une souscription à une assurance loyer impayé quelles garanties il est possible de mettre en place pour pallier ce risque.
Les risques de loyers impayés
Il s’agit d’un des premiers risques lorsque vous décidez de louer votre bien.
En tant que propriétaire non occupant, vos premières inquiétudes peuvent être d’éviter les mauvais payeurs et les loyers impayés. Mais aussi d’être certain que les loyers vous seront bien versés à temps et d’être couverts en cas de sinistre.
Il existe plusieurs solutions pour se décharger de ces inquiétudes qui peuvent vous freiner à mettre votre bien en location.
Comment éviter les loyers impayés ?
Avant de louer votre appartement ou votre maison, il faut absolument vérifier la situation et la solvabilité de votre locataire pour vous protéger contre les impayés de loyers.
Important ! Pour réduire les risques d’impayés de loyers, le propriétaire doit refuser de signer le bail de location tant que le locataire n’a pas fourni les documents justifiant ses revenus.
Quelles sont les garanties contre les loyers impayés ?
Aujourd’hui, il existe des garanties permettant de se protéger contre ces imprévus : la garantie VISALE et la Garantie Loyers Impayés (GLI), que l’on appelle également d’assurance loyer impayé.
La garantie VISALE
La garantie VISALE qui remplace l’assurance risques locatifs : Visa pour le Logement et l’Emploi, est une caution locative accordée et financée par Action Logement. Elle garantit le paiement du loyer et des charges locatives au propriétaire, en cas de défaut de paiement.
Gratuite, elle vise à faciliter la recherche de logement pour le locataire, tout en assurant le bailleur. Si votre locataire est un salarié précaire ou un jeune de moins de 30 ans, vous pouvez être remboursé des impayés de loyers. Pour les personnes de plus de 30 ans, elles peuvent également bénéficier de Visale, à condition qu’elles justifient d’un emploi (CDD, intérim, CDI confirmé, en période d’essai), qu’elles soient en mutation professionnelle ou qu’elles suivent une formation.
Cette caution est, elle aussi, réservée à certains locataires seulement. Son rôle est de faciliter l’accès au logement des locataires âgés de moins de 30 ans, nouveaux embauchés (y compris en CDD ou en intérim) ou en mutation professionnelle. Tous vos locataires ne vont donc pas forcément avoir ce profil. Si vous tenez absolument à bénéficier de cette garantie gratuite d’Etat, vous pouvez toujours sélectionner les seuls locataires potentiels entrant dans ce cadre…
Pensez donc à vérifier si votre locataire est éligible à la garantie VISALE, c’est-à-dire :
- De 18 ans à la veille des 31 ans : Le service VISALE s’adresse à toute personne, quelle que soit sa situation professionnelle.
- Les salariés gagnant jusqu’à 1.500 euros nets par mois. Cela concerne les salariés du secteur privé ou agricole sans limite d’âge et peu importe le contrat de travail.
- Les titulaires d’un bail mobilité (d’une durée de 1 à 10 mois pour faciliter la mobilité) tels qu’un étudiant, un salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle ont accès à la garantie VISALE.
- Pour les ménages salariés ou non : VISALE intervient dans le cas où le bail de location du logement concerné est souscrit par une association qui se porte garante (ce que l’on nomme l’intermédiation locative).
À noter : Si vous êtes en colocation, vous pouvez également bénéficier de Visale.
Le locataire devra ensuite rembourser Action logement. Dans le cas contraire, le bail peut être rompu. Comme la GLI, la garantie Visale couvre par ailleurs les dégradations du bien loué.
La garantie loyers impayés (GLI)
La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance auprès de laquelle vous pouvez adhérer en tant que propriétaire bailleur et non en tant que locataire.
Elle vous protège contre tous les potentiels risques auxquels vous pourriez être confrontés, à savoir :
- Le non-paiement du loyer
- Les détériorations immobilières par le locataire et les pertes de loyers associées
- Le départ prématuré d’un locataire
- Les frais de contentieux
C’est une garantie qui permet d’être remboursé en cas d’absence de paiement des loyers par le locataire. L’assurance s’occupe ensuite de toutes les démarches légales pour récupérer les sommes auprès du locataire. Toutefois, souscrire à une GLI limite le profil des candidats éligible à votre logement : il faut impérativement qu’ils gagnent 3 fois le montant du loyer, qu’ils soient en CDI hors période d’essai, etc.
Une chose est commune à toutes les compagnies d’assurance : le locataire doit absolument être solvable. Il n’est pas rare que l’assureur ne vérifie pas la solvabilité du locataire au moment de la réception des pièces justificatives, mais seulement en cas d’impayés. S’il réalise que le locataire n’est finalement pas solvable, la garantie ne s’appliquera pas.
En d’autres termes, vous ne serez pas indemnisé même si vous avez cotisé pendant des mois. Il est donc primordial de vérifier que votre locataire est bien solvable.
En résumé, cette garantie permet de sécuriser le paiement des loyers et de décharger le propriétaire bailleur des démarches en cas de litiges.
Bon à savoir ! Le coût de l’assurance peut être déduit de l’impôt sur le revenu. Certaines garanties prennent également en charge d’éventuelles dégradations en fin de bail qui ne peuvent être couvertes par la caution.
Autres alternatives aux garanties de loyer impayé
Il existe aussi deux autres alternatives aux garanties :
La première est la caution bancaire et est accessible sous certaines conditions. Elle permet à la banque de devenir caution et de s’engager à exécuter les obligations de votre locataire en cas de défaillance. Le locataire devra verser une somme d’argent, correspondant à plusieurs mois de loyers, sur un compte bloqué. Si votre locataire cesse de payer ses loyers, vous pourrez alors demander le déblocage des fonds à la banque.
La deuxième alternative consiste à Exiger un garant contre les loyers impayés. Les propriétaires bailleurs demandent de plus en plus au locataire d’avoir un garant ou une caution solidaire. Le principe : en cas de défaillance du locataire, vous pouvez vous tourner vers le garant pour qu’il règle les loyers à sa place.
Vous remarquerez donc l’étendue de possibilités qui s’offre à vous pour vous protéger, en cas de loyers impayés. À vous de choisir celle qui correspond et s’adapte le mieux à votre situation !
Si vous connaissez déjà un retard de paiement de la part de votre locataire, essayez de régler dans un premier temps la situation à l’amiable. Si la situation ne s’améliore pas, vous pouvez utiliser modèle type de Lettre pour loyer impayé que nous vous avons mis à disposition qui signera l’ouverture d’une mise en demeure.
En plus des risques de loyer impayé, il existe de nombreux sinistres dont il vaut mieux se prémunir. Assuralur propose une garantie multirisque annuelle : consultez nos formules d’assurance propriétaire non occupant.
